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분양가상한제 적용에 따른 재개발 투자의 변화
그간 논란이 되어 왔던 민간택지에 대한 분양가상한제와 분양원가 공개가 2007년 9월 이후 전면적으로 확대 시행되게 되었다. 1월 11일 발표된 정부의 개편 방안에 따르면 공공택지에서만 실시되던 분양원가 공개를 수도권 전역과 지방의 투기과열지구 내 민간택지에 건설되는 민간아파트에도 적용하기로 하였다. 민간택지의 분양가상한제는 1998년 분양가 자율화 도입으로 폐지되었던 제도이나 아파트 가격 상승의 후 폭풍으로 폐지된 지 10년 만에 부활하게 되었다.
이번 조치에 따라 2007년 9월 1일 이후 수도권 재개발 사업구역 내 분양가(일반분양가)는 공개가 의무화된 [택지비 + 기본형건축비 + 가산비] 항목에 따라 분양가 심의위원회의 심의를 통과한 분양가로 결정된다. 또한 국민주택 규모 (전용면적 25.7평) 이상의 주택은 분양가상한제 적용과 더불어 채권입찰제가 적용되어 주변 시세의 80%선에 결정되는 채권을 매입하여야 우선 분양 대상이 된다.
1. 분양가상한제가 재개발 사업구조에 미치는 영향
- 상대적으로 일반분양 물량이 많은 강북 재개발사업 차질 우려
이러한 제도의 변화에 따라 그간 주변시세를 기준으로 책정되던 일반 분양가는 상당 정도 낮아지는 결과가 기대되지만 반면 낮아지는 일반 분양가만큼 기존 조합원의 부담은 높아질 것으로 예상된다.
즉, 그간의 재건축/재개발 사업은 전체 사업비에서 일반 분양수익을 제외한 나머지 비용을 조합원들이 안분하는 방식으로 사업이 진행되어 왔기 때문에 분양가상한제와 채권입찰제의 적용으로 일반 분양 수익이 줄어들게 되면 전체 사업비에서 조합원이 부담해야 할 사업비의 크기도 증가하기 때문이다. 이러한 이유에서 민간택지에 대한 분양가상한제와 분양원가 공개 제도의 확대도입으로 큰 타격이 예상되는 사업대상은 일반분양 물량이 많을 것으로 예측되는 강북의 재개발 사업 구역이다.
재건축 사업의 경우 이미 정부의 각종 규제로 인하여 일반 분양 물량이 없기 때문에 분양가 상한제가 적용된다 하여도 상대적으로 타격이 적을 것으로 예상되지만, 뉴타운 사업과 재정비 촉진지구 지정 등으로 상대적으로 일반 분양 물량이 많을 것으로 예상되는 강북의 재개발 구역은 분양가 상한제가 적용된다면 조합원들의 개발이익이 크게 줄어 향후 사업진행의 어려움이 예상된다.
2. 분양가상한제 적용에 따른 재개발 시장의 변화
한편 분양가상한제와 분양원가 공개는 재개발 투자에서도 조합원 부담의 증가라는 측면 이외에도 커다란 변화를 예상할 수 있다.
우선, 분양가상한제와 분양원가 공개 경과 정의 적용에 따른 단지별 차별화가 진행될 것이다.
이번 상한제와 분양원가 공개 규정은 2007년 9월 1일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역은 위 조치의 영향을 받지 않게 된다. 하지만 2007년 9월 1일 사업시행인가를 받았다 하여도 사업시행인가 후 3개월 이내 분양승인 신청(관리처분 이후 가능)을 하지 않은 경우는 분양가상한제와 분양원가 공개 대상이 된다.
재건축/재개발사업의 경우 사업시행인가 이후 분양승인까지 대략 2년 6개월 정도의 시간이 소요된다는 점을 고려하면 9월까지 사업시행인가를 신청하였다 하여도 대부분 재개발 사업현장이 분양가 상한제의 영향을 피하기는 어려울 것으로 예측된다.
반면 반포주공 2,3단지와 같이 후분양제가 적용되는 재건축 사업은 이미 일반분양가를 예상하고 관리처분을 마친 상태로 일반분양에 대한 분양승인 신청을 하지 않았다는 이유로 분양가상한제를 적용한다면 사업자체가 큰 혼란에 빠지게 된다. 이러한 이유로 재건축/재개발 사업에 있어서는 이번 분양가상한제와 분양원가 공개 조치에 대한 경과 규정의 완화를 검토하고 있으며 2월까지는 그 결과가 나올 것으로 예상된다.
따라서 재개발 사업에서 경과규정의 완화가 확정되어 분양가 상한제가 적용되지 않는 구역은 높은 인기를 기대할 수 있으나, 사업진행이 늦은 재개발 구역은 투자 수익의 하향이 불가피할 것이다.
다음으로, 분양가 상한제가 적용되면 조합원 종전 자산의 평가금액의 변화를 가져오게 된다.
분양가상한제와 분양원가 공개가 실시되면 재개발 구역에서 분양원가를 산정하는 기준은 [택지비 + 기본 공사비 + 가산비]로 구성되며 이중 택지비는 공신력이 있는 감정평가액을 통하여 결정된다. 이러한 분양원가 산출 근거는 재개발 사업에서 원가를 산출하는 내역과 유사한 기준을 가지게 된다. 종전 재개발 사업에서 분양원가는 [토지부분 + 건물부분 + 공통부분]으로 구성되며 토지부분의 내역에는 조합원의 종전자산가액과 기타 대지 조성비 등을 포함하게 된다.
따라서 분양가 상한제가 실시되면 재개발 사업에서 분양가를 결정하는 가장 중요한 요인은 토지부분의 감정가액이 되며, 세부 내역에서는 조합원들의 종전자산가액이 가장 큰 변수가 될 것으로 예상할 수 있다.
결국 오는 9월부터 재개발 사업에 분양가상한제와 분양원가 공개가 적용되면 재개발 조합은 조합원의 종전자산 평가금액을 높여 분양원가를 높이는 것으로 사업 구조를 정리할 가능성이 높아진다. 조합원 종전자산 평가금액을 높이게 되면 택지비가 올라가게 되어 일반 분양가와 조합원 분양가 모두 올라가게 되지만, 조합원은 자신이 보유하고 있는 종전 자산의 권리가액이 동시에 올라가게 되므로 분양가 상한제가 적용되어도 개발이익을 보존할 수 있는 방안을 만들 수 있게 된다.
한편 재개발 사업에서 조합원의 종전자산가액이 높아지면 종래의 재개발 투자와는 다른 패턴이 형성될 것으로 예상된다. 즉, 종전 재개발 사업에서는 작은 지분으로 조합원 분양자격을 획득하는 것이 중요한 투자 포인트였지만 분양가 상한제의 실시로 인하여 조합원 지위를 획득하는 것과 더불어 종전권리가액이 높은 지분의 가치가 상대적으로 더 높아질 것으로 예상할 수 있다.
마지막으로, 사업에서 사업조건에 따른 투자가치는 감소하고 입지조건에 따른 투자가치는 더 증대할 것이다.
기존 재건축/재개발 사업의 수익성을 결정하는 중요한 요인 중 하나는 사업구역에서 일반 분양물량이 많은 것이다. 재개발 구역에서 조합원의 비중이 작고 일반 분양물량이 많으면 일반 분양수익이 많아지고 그 수익만큼 조합원의 부담이 경감되기 때문이다.
하지만 재개발 사업에서 분양가상한제와 채권입찰제가 시행되면 일반분양 가격에 상한선이 적용되어 종전과 같이 일반 분양수익을 확대하여 그 수익만큼 조합원의 부담을 줄이는 것은 어려워진다. 즉, 재개발 사업에서 일반 분양 물량이 많아도 분양가 상한제의 적용으로 이전과 같은 개발이익을 가질 수 없기 때문에 일반 분양 물량의 크기에 따라서 결정되는 사업성의 차이는 점점 줄어들게 될 것이다.
반면 재개발 사업에서 입지조건의 중요성은 더욱 강조될 것이다. 특히 분양가상한제와 분양원가 공개제도의 도입으로 도시 지역 내 아파트의 신규공급이 감소할 경우 입지조건이 우수한 기존 아파트와 재개발 구역의 가치는 상대적으로 높아질 것으로 예상된다.
권순형(J&K 부동산 투자연구소 대표)
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이숙영 |
성공가도의 에너지 독서의 힘
성공가도의 에너지 독서의 힘
온라인 게임에 대해서는 잘 모르지만 리니지 게임으로 유명한 엔씨 소프트의 김택진 사장에 관해서는 관심이 많다.
그는 주식만 3천억 대의 젊은 부자여서 화제가 된 적도 있다.
그런데 그가 게임 아이디어로 성공 가도를 달리기까지 그 이면을 살펴보면 엄청난 독서의 힘이 컷다.
잠을 ..
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2007/06/26
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이종호 |
[건강한 삶 건강한 사회] 관계의 재구성
[건강한 삶 건강한 사회] 관계의 재구성 사람이 저마다 다른 것처럼 커플들도 다들 사는 모습이 다르다. 겉보기에도 잘 어울리는 사람들이 의외로 속이 곪아 터져서 금방 갈라서는가 하면 반대로 얼마나 갈까? 하고 의심의 눈초리로 바라보는 커플들이 의외로 오래동안 지지고 볶고 하면서 잘 살기도 하는 것이 커플의 생리..
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2007/06/22
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서보성 |
네이버 CPC 검색광고 클릭 초이스, 노출 확대로 영향력 크게 증대 전망
네이버 CPC 검색광고 클릭 초이스, 노출 확대로 영향력 크게 증대 전망 네이버 정책 변화로 검색 광고 지각 변동검색 점유율 70% 대의 네이버가 검색광고 정책을 변화해서 큰 지각 변동이 예상된다. 다음이 오버추어 대신 구글과 검색광고 서비스 제휴를 맺은 것에 이어 “검색광고 효과”에 영향을 미칠 큰 요인이 발..
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2007/04/29
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유병현 |
남도TV 전문가 칼럼에 개제된 원고 (내과 당뇨병)
[순천병원] 남도TV 전문가 칼럼에 개제된 원고 (내과 당뇨병)
- 당뇨병의 증상은
당뇨병의 증상은 대체로 인슐린 작용의 부족에 기인하는 대사 장애의 결과로 나타납니다. 혈당이 충분히 높아져서 소변으로 배출되기 시작하면, 전형적인 삼다(三多)증상, 즉 다음(多飮), 다뇨(多尿), 다식(多食)이 나타나게 됩니..
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2007/04/29
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양은열 |
제2의 대부흥기에 들어선 강남역 주변
[전문가칼럼] 제2의 대부흥기에 들어선 강남역 주변
부동산뱅크 전무가실전리포트 : 2007/03/14
상권은 돈이다. 또한 상권은 물의 흐름과 같아서 한번 상권이 커지게 되면 폭발적인 흡수력을 가지고 있어 상권이 불어나는 범위는 기하급수적인 현상, 즉 제곱의 법칙 따라 커지게 된다. 그러므로 상권이 한..
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2007/04/29
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박기서 |
[박서기 칼럼] CIO도 웹 2.0을 고민할 때
박서기 논설위원요즘 인터넷업계의 화두는 단연 `웹 2.0'이다. 물론 웹 2.0의 실체에 대한 논란은 있지만, 웹 2.0이 인터넷 업계의 핵심 키워드로 자리잡은 것은 분명해 보인다.하지만 국내 웹 2.0 관련 논의를 보면, 여러 가지 아쉬움이 든다. 관련 논의가 인터넷 서비스 모델에 너무 편중돼 있기 때문이다. 웹 2.0의 사상..
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최승은 |
인사 전문가가 뜬다
인사 전문가가 뜬다 [경력개발연구소 최 승 은 연구원]
삼성을 비롯한 국내 대기업들이 ‘수천, 수만 명의 직원을 먹여 살릴 인재를 찾고 키우라’는 인재경영론을 내세우고 있어 이들 핵심인재를 확보·유지관리 할 인사 전문가가 뜨고 있다.
특히 핵심인재가 회사의 성과에 기여하는 데 걸리는 기간은 평균 6.2..
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2007/02/01
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권순형 |
분양가상한제 적용에 따른 재개발 투자의 변화
그간 논란이 되어 왔던 민간택지에 대한 분양가상한제와 분양원가 공개가 2007년 9월 이후 전면적으로 확대 시행되게 되었다. 1월 11일 발표된 정부의 개편 방안에 따르면 공공택지에서만 실시되던 분양원가 공개를 수도권 전역과 지방의 투기과열지구 내 민간택지에 건설되는 민간아파트에도 적용하기로 하였다. 민간택지의..
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2007/02/01
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심형석 |
2007년 아파트 전세 시장을 주목하라
1.11대책이 발표되었다. 수요억제 중심의 정부의 부동산 정책은 미약하게나마 남아있던 투자수요마저 실종시킬 것으로 보인다. 2007년 이후의 부동산 시장은 실수요 시장으로 완벽하게 탈바꿈할 것이다. 이러한 수요가 억제된 실수요 시장에서 어떠한 변수가 집 값 상승을 이끌 것인가. 전 세계적으로 유일한 전세제도에 관..
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2007/02/01
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서정렬 |
주택시장, 2007년의 봄 그리고 대선
지난 11월 24일 종합부동산세 고지서가 발부됐다. 바야흐로 8·31대책이 실질적으로 개시된 것이다. 따라서 부동산과 관련해서 시중에서 우스갯소리로 회자되던 얘기가 사실로 굳어졌다. 이제부터 종합부동산세를 내는 사람과 그렇지 않은 사람의 두 부류가 존재한다.종부세 대상 확정 결과 종부세 대상자의 1.3%의 사람들이..
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2007/02/01
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