2007년 상품별 부동산시장 전망
어디로 튈지 모르는 집값, 땅값 때문에 수도권이 몸살을 앓고 있다. 대통령을 포함한 정부 고위 관계자들까지 나서서 “집사면 후회한다.”고 경고하고 있고 11·15대책이라는 참여정부 여덟 번째 처방전이 나왔지만 부동산가격 불안심리는 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 실수요자라 하더라도 집값 전망에 따라 매수 시기를 조절할 만큼 아파트는 ‘생필품’이면서도 주요 자산투자 상품이 됐다. 재건축개발이익 최대 50% 환수, 총부채상환비율(DTI) 도입 등 주택담보대출 규제강화 등의 3·30대책, 인천 검단신도시 신설, 파주신도시 확대 건설, 용적률 상향조정, 기반시설 설치비용 재정분당으로 분양가 20~30% 인하, 담보대출비율(LTV) 등 금융규제 강화, 공공택지 주택 12만 5,000가구 추가공급, 공공택지 주택 분양가 25% 인하, 총부채상환비율(DTI) 적용대상 수도권 확대의 11·15대책 등의 영향으로 부동산시장이 안정되는 모습을 보이자 실수요자들은 늦게라도 추격 매수해야 하는지, 아니면 관망해야 하는지를 놓고 깊은 고민에 빠진 모습이다.
온 국민의 화두가 된 수도권 중심의 부동산시장을 분석하면서 몇 가지 생각을 정리해본다.
첫째, 2006년 1월～10월중 토지가격은 전국 평균 약 4.56% 상승하여 전년 동기(4.14%)에 비해 약간 높았다. 대부분 지역의 지가는 안정세를 보였지만 서울 지역과 개발이 이루어졌거나 예정된 일부 지역을 중심으로 지가가 크게 상승하는 양상이었다. 최근 들어 전국의 지가상승률은 7월 0.40%, 8월 0.40%, 9월 0.45%, 10월 0.49%로 매월 0.4% 정도 지속적인 상승세이다. 하지만 2007넌 토지시장은 거래량이 크게 위축되어 지가상승률은 낮아질 전망이다. 2007년부터 부과되는 부재지주 소유 토지에 대한 60% 양도소득세 부과, 토지거래 허가구역 같은 강력한 규제로 인해 수요가 크게 위축된 상태이고, 혁신도시 및 기업도시, 재개발에 대한 개발심리로 국지적인 상승은 예상되나 전반적인 토지시장의 위축은 불가피해 보인다. 토지거래의 위축은 매수자 부족으로 인한 거래 위축으로 토지가격의 상승률은 낮아질 것으로 보인다. 지가의 2006년도에 약 4.7% 수준의 상승률을 보인 뒤, 2007년에는 2~3% 상승을 보일 것으로 전망된다.
둘째, 2006년 1월～10월중 주택매매가격은 6.0% 상승하였다. 1～6월까지는 3.8%, 7월～10월까지는 2.2% 상승하였다. 상반기에는 수도권, 특히 신도시지역의 가격상승세가 지속되었으며, 하반기에는 상반기보다는 상승폭이 둔화되었지만 여전히 계절적 수요와 아파트 분양가 상승, 뉴타운, 재개발, 재건축 기대심리 등으로 인해 지속적으로 상승하는 양상을 보였다. 하지만 2007년 주택시장에는 상승요인과 하락요인이 복잡하게 공존하고 있다. 인구구조 변화에 따른 잠재수요층의 지속적 증가, 대통령 선거로 인한 각종 개발정책과 정책변화 기대감, 저금리 기조 지속, 풍부한 시중 유동성 등은 가격 상승요인이 될 것이나, 정부의 주택시장 안정화에 대한 강력한 의지, 금융 규제 등은 하락요인으로 작용할 전망이다. 하지만 주택시장에서 수도권 지역의 비중이 워낙 크고, 수도권 지역은 지속적인 공급부족으로 인해 주택가격상승에 대한 심리적 불안감이 작용하고 있는 상태에서 상승세를 유지할 것으로 전망되며, 전국적으로 2%내외의 상승이 전망된다.
셋째, 2006년 3/4분기 오피스 임대료 동향은 전년 동분기 대비 전국 4.8, 서울 5.7%, 부산 -0.5%, 대구 3.3%, 인천 -4.0%, 대전 1.0%, 광주 0.0%, 울산 2.3%로 나타났다. 오피스 임대료는 지역적으로 큰 차이를 나타내고 있다. 서울, 대구, 울산 등은 내수경기 회복, 기업의 설비투자 증가, 부동산간접투자 활성화, 외국자본의 국내 부동산투자 증가 등으로 3%이상의 상승이 예상되며, 그 외 지역은 지속적인 하락이 예상된다.
마지막으로, 가격은 시장의 “보이지 않는 손”, 즉 재화의 수요와 공급에 의해 결정된다. 이러한 “보이지 않는 손”에 문제가 발생하여 제대로 작동하지 않을 경우 정부는 시장에 개입하여 시장의 효율성을 증대시키는 역할을 하게 된다. 하지만 불필요한 정부개입은 시장의 효율성을 떨어뜨리는 것이 경제학의 일반적 이론이다. 참여정부 들어 8번의 부동산 규제 정책들이 시행되었으나 오히려 시장의 불안정성은 크게 높아진 상태이다. 시장기능의 회복을 위해서는 활발한 거래가 이루어지도록 온갖 노력을 기울여야 하며, 가격안정을 위한 수요자 중심의 공급을 확대하는 것이 필요한 시점으로 보인다.
호서대학교 경제학과 김흥수 교수
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