주택투자 대안으로 떠오른 오피스빌딩 투자
내집마련도 힘들고 내집 보유하고 있어도 힘들어진 주택시장
= 우리는 주택가격의 급격한 상승에 따라 고통을 겪는 무주택자의 설움을 보고 있다. 1980년대 말 주택가격의 폭등으로 서민들이 겪은 고통이 또 재현되고 있는 것이다. 매년 수해를 겪으면서도 재해방지 준비를 소홀히 하여 매번 똑 같은 수해를 겪어야 하는 수재민들처럼 집 없는 서민들은 집값 상승, 전세값 상승에 분노를 넘어서 넋을 놓고 있다. 어디에서부터 단추가 잘못 잠겼는지를 알 수 있을까?
자본주의 경제에서는 수요와 공급에 따른 시장논리에 따라 가격이 결정되는데, 주택의 경우에는 수요가 발생한다고 해서 주택을 바로 공급할 수 없어 수요가 예상치 않게 조금만 넘치더라도 가격은 급등하게 된다. 이러한 특성 때문에 민간업자에게만 주택공급을 맡겨 놓을 수 없어 정부에서는 공급정책에 개입하며, 필요할 경우 세금, 금리 등으로 수요를 일시적으로 억제하게 된다. 하지만 너무 장기간 수요를 억제하게 되면 누르면 튀어 오르는 용수철처럼 반응이 커지기 때문에 신도시개발과 같이 대규모로 공급을 확대하여 수요억제정책을 완화하게 된다.
국토공간의 효율성 증대를 위해 정부 및 관련기관은 빠르면서도 정확한 정책결정을 위해 유기적으로 대응하여야 한다. 국토정책은 한번 결정되면 회복하는데 기하급수적
인 비용이 들기 때문에 신중하여야 한다. 그리고 장기적으로 접근하여야 한다. 우리나라의 경우에는 서울시 및 경기도 기본도시계획과 맞물려야 하며, 도심의 발전 방향, 주택수요자의 욕구, 교통비용, 환경, 산업정책 등 국가발전계획 및 국민의 의사 등 여러 요인 등이 반영되어야 한다.
주택시장 투자 대안 상품이 필요하다
= 이러한 주택문제는 주택정책만으로 한정할 수는 없다. 컨설팅회사에서 사용하는 기법에 요인분석이라는 항목이 있다. 주택문제와 관련된 요인들을 찾아내 문제의 요인을 찾고 해결해 가는 방법이다. 주택문제에 참여하는 당사자, 수요측면, 공급측면, 시장구조 등 여러 측면에서 문제를 바라볼 수 있어야 한다. 주택문제에 주는 영향은 다르겠지만, 주택을 소유하려는 국민의 마음에는 주택을 통해 안정적인 주거욕구를 해소하는 측면과 주택을 통해 안정적인 자산증식을 꾀하는 측면을 간과할 수 없다.
자산증식의 수단으로 주택이 이용된다면 다수의 투자자들에게 주택 외에 다른 투자 수단을 제공하여야 한다. 최근에 릿츠의 설립금액을 100억으로 낮추었지만, 개인적 인 생각으로는 일반인들에게 공개 모집하는 부동산펀드나, 릿츠는 거래세, 법인세를 면제하거나 배당수익에 대해 과세하는 등 과세기준을 완화하고 일원화 할 필요가 있다. 그래야 설립이 자유로워지고 부동산 보유자는 이익을 실현하고 시장에 출시된 상품도 투자수익률을 보전할 수 있으리라 본다. 이와 더불어서 해결되지 않고 있는 자산수탁사의 재산세 누진과세 문제 등은 이른 시일 내에 개정하여 불합리한 부분을 개선하여야 한다. 그래야 다수의 투자자가 참여할 수 있게 될 것이고, 그 결과로 부동산 보유가 주업무가 아닌 기업에서 부동산을 시장에 매물로 내 놓을 것이고 일반인은 이러한 상품에 투자하여 수익을 가져갈 수 있을 것이다. 투자환경이 조성되는 것이다.
만약 이러한 부동산펀드, 릿츠 시장이 활성화 되었다면 현재의 주택시장의 사태는 완화되었을 것이라고 확신한다. 물론 부동산 상품 외에도, 다른 투자상품도 신속히 시장에서 상품화할 수 있도록 일반인들을 투자대상으로 하여 투자상품을 만들어야 한다.
오피스빌딩 간접투자상품의 수익률을 둘러보자
= 오피스빌딩은 주택임대사업과 유사하다. 현재 수요에 비해 공급이 부족하여 공실률은 2005년 4분기 이후 지속적으로 하락하고 있으며 서울시 전체의 경우 2005년 3분기에 3.6%이던 공실률이 2006년 3분기에는 2.7%까지 떨어져 있다. 이러한 공실률 하락세는 임대료와 관리비를 상승시키고 있으며 향후에도 공급이 획기적으로 늘어나기 전에는 상승곡선을 이어갈 것으로 예상된다. 이와 더불어 최근 콜금리를 동결로 금리가 안정적으로 유지되면 레버리지를 이용한 부동산간접투자상품은 기대 이상으로 안정적인 수익을 실현할 것으로 보인다.
오피스빌딩의 공급은 제한적이다. 대규모 투자일 뿐만 아니라, 도시계획상 오피스 빌딩을 공급할 수 있는 토지는 제한적이므로 오피스빌딩의 시장가치는 당분간 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 유추해서 생각해보면 이미 오피스빌딩의 임대수입을 기초로 투자되어 있는 부동산펀드나 릿츠 상품은 운용 중에 발생하는 배당수익이나, 만기에 시장에 매각하면 매각이익이 투자설명서에서 제시한 기대수익률을 상회할 것으로 예상할 수 있다.
오피스빌딩에 투자한 부동산펀드의 누적수익률을 따져보자. 투자기간 5년, 연8%씩 복리로 만기시점에 매각이익 20%를 보면 투자원가대비 기간 중 수익률이 원금대비 167%에 달한다. 주택에 1억을 투자할 경우, 5년 후에는 70% 이상의 수익률을 실현하는 1억 7천만원 이상이 되어야 오피스빌딩에 투자한 부동산 펀드와 동일한 수익률을 달성하는 것이다. 만약 당신이 현재 상장된 릿츠 주식을 보유하고 있다면 매년 발생하는 배당수익으로 동일한 부동산펀드 주식을 매입해 보라.
결과적으로 5년이 지난 시점에 얼마의 수익률을 달성하였는지 주택을 구입한 경우와 비교하면 결코 투자가치가 떨어지지 않을 것이다. 직접 투자하면서 가져야 하는 리스크와 비교하면 부동산간접투자상품에 투자한 경우 당신은 전문가의 조력을 받고 있지 않는가? 또한 규모가 큰 부동산에 투자하여 그 수익이 안정적이지 않는가? 현재 서울 강남 대치동 퍼시픽타워에 투자한 맵스프론티어투자신탁제4호의 경우 2004년 11월부터 2006년 10월까지 누적수익률이 17.75%이다. 배당수익을 재투자하였다면 더 높은 수익률이 될 것이다.
시장에선 현재 투자상품을 만들려고 해도 오피스빌딩 투자물량은 부족하다. 이러한 시장 상황 때문에 지난 3분기 간접투자상품을 살펴보면 아파트개발사업에 투자하는 프로젝트파이낸싱형 부동산펀드, 리조트, 골프장개발에 참여하는 부동산펀드, 해외 리츠에 투자하는 재간접상품이 주를 이루고 있다. 오피스빌딩에 투자하는 상품은 한국투신운용에서 한국컴퓨터빌딩을 지분 매입으로 투자한 것과 미래에셋맵스자산 운용이 강남 대치동 라샬타워에 개발프로젝트파이낸싱 형태로 투자한 상품 정도이다. 오피스빌딩의 시장가격이 높아 투자에 대한 부담을 느낄 수도 있으며, 제도적인 이유일 수도 있다. 오피스빌딩 등에 투자하는 부동산펀드나 리츠를 활성화하기 위해서는 상품화하는 진입장벽을 완화할 필요가 있는 것이다.
오피스빌딩 수익구조를 이해해야 간접투자도 성공
= 과일을 과일가게에서 사는 것과 백화점 식료품 코너에서 구입하는 것과 어떤 차이가 있을까?
물론 백화점에서 구입하면 일단 제품에 대한 신뢰를 할 수 있겠지만, 과일을 고르는 방법(리스크 헷지)이나 물품 구매량이 달라지는 것은 아니다. 이러한 차원에서 부동산을 시장에서 발품 팔아서 구입하지 않는다고 해서 부동산에서 발생하는 리스크 자체가 없어지는 것이 아니다.
따라서, 백화점이 브랜드 이미지 때문에 물품의 품질을 관리하듯이 자산운용사의 전문가들이 리스크 점검을 하겠지만, 고객입장에서는 과일을 고르듯이 부동산에 대한 이해가 필요하다고 본다.
백화점에서 상품을 고르듯이 부동산 상품을 구매하면서 우리는 오피스빌딩에 투자할 경우 그 수익구조가 어떤 형태로 구성되어 있는 지 알아야 한다. 그래야 자산운용사도 선택할 수 있는 안목이 생길 것이고, 상품의 구성된 포트폴리오의 안정성도 추측해 볼 수 있을 것이다.
여기에서 동일한 부동산간접상품에 투자하였다 하더라도 투자자 개인간에 수익률의 차이가 발생하고, 개인자산의 손실을 입을 확률이 높아지고 또는 낮아지기 때문이다.
교보생명 부동산관리팀 김형석 과장
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